L'avis de valeur
En matière d’immobilier, l’un des rôles de l’agent immobilier est de proposer une estimation d’un bien. L'estimation ou avis de valeur n’est pas une expertise (qui, comme son nom l’indique, ne peut être délivrée que par un expert immobilier agréé) mais l’opinion d’un professionnel sur la valeur d’un bien immobilier, dans un marché qu’il connait bien.
Pour réaliser une estimation, l’agent immobilier doit bien entendu visiter le bien. Car l’état du bien, sa décoration, sa luminosité, sont des facteurs qui rentrent en compte dans cette valorisation. Il existe cependant plusieurs méthodes pour valoriser un bien immobilier.
La méthode par capitalisation (ou par rendement locatif)
Cette méthode s’appuie sur un principe simple : le rendement locatif : en effet, il suffit de définir une rentabilité par rapport au revenu net locatif du bien. Cette rentabilité est fonction d’un taux de capitalisation, généralement entre 4 et 6 % par an, défini selon la qualité de l’emplacement du bien et des éventuels travaux qui pourraient être indispensables (et qui de fait dégraderaient cette rentabilité).
Pour un bien exceptionnellement bien placé, ce taux de capitalisation pourra être diminué à 3%. Cette méthode ne s’applique bien entendu qu’à un bien loué, ou un bien dont on peut avec certitude connaitre le montant du loyer.
La méthode par comparaison
Comme son nom l’indique, il s’agit de proposer un prix de vente en fonction de biens similaires vendus dans le même quartier. L’agent immobilier appliquera des bonus ou des malus en fonction des avantages ou des inconvénients qui différencient les différents biens.
Inconvénient de cette méthode : elle ne peut s’appliquer qu’à des biens « comparables » : un appartement en dernier étage avec terrasse ne peut être comparé avec un appartement situé dans le même immeuble en étage inférieur et sans terrasse !
La méthode de l’évaluation par les coûts (ou par remise à neuf)
Le marché du neuf étant généralement bien connu, il convient de réaliser un chiffrage des travaux nécessaires pour que le bien puisse être assimilé à du neuf, et d’ôter ce coût théorique au prix du neuf.
Cette méthode s’applique plus facilement aux maisons qu’aux appartements, car il est plus complexe de chiffrer les coûts des travaux dans une copropriété (remise en état d’une toiture, d’une façade, mise à niveau du système de chauffage …)
Les 3 méthodes précédentes sont issues de l’expertise immobilière. L’agent immobilier bénéficie d’un outil supplémentaire que n’ont pas les experts, c’est la connaissance de sa clientèle : en effet, connaître un prix de vente, c’est connaître les attentes des clients susceptibles d’acquérir un bien.
Après avoir visité un bien immobilier, et en fonction de son fichier client, l’agent immobilier saura qui parmi ceux-ci seraient susceptibles d’acquérir le bien immobilier, et quel budget ces clients seraient prêts à consacrer à cette acquisition.
Au final, l’agent immobilier proposera un prix issu d’une ou plusieurs de ces méthodes.
Chez VALLAT IMMOBILIER, nos avis de valeur, gratuits, sont rédigés par écrit et nous vous les remettons si possible en mains propres afin de vous expliquer notre évaluation.
